已有市民首尝建行存房业务,一次性收取5年租金20多万元银行存房VS自行出租
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事件:据新浪财经报道,12月20日,建行广东省分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露,为发展租购并举,实现住有所居,建行推出租房贷后,还将推出存房贷业务,提升租赁住房流动性。据刘军透露,这一新的存房贷业务将在1月8日率先在广州推出。

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建行领先全市场,现阶段银行介入住房租赁市场主要有三种模式:1)与政府合作为主,为政府联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品;2)与房企合作,银行与房企签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品;3)与公寓运营商合作,为小业主提供一次性贴现金融产品,从小业主手中收房,实际也是住房租赁权的出售,然后交由公寓运营商承租与运营。目前来看银行领域中建行做了最多实质性事情,与政府、房企和公寓运营商皆开始合作,而且为了及早抢占市场,建行还参投了2家住房租赁服务公司。

存房业务,将为租赁市场带来更多房源。

   
“存房贷”业务,实现真长租,稳房租。过去建行主要提供金融资产的服务,未来也要提供不动产管理的服务。建行的“存房贷业务”,即居民将自己的住房租赁权出售给建行,比如5年期,建行一次性支付全部租金,然后建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。1)对于业主端来说,一次性拿到5年的租金贴现,可拿这笔钱用于理财赚取利息收益,因此在房源供给端就实现了真长租;2)对租户来说,长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金,不用担心租金跳涨,而且也不用担心租期短被房东赶走,将进一步改善租房体验。

亚洲城手机唯一官网,把房子像存钱一样存到银行,自己乐当“甩手掌柜”,还可以一次性拿租金——建行在广州推出的“存房”业务已有首批市民“吃螃蟹”。据记者了解到,有市民把房屋存到银行,一次性拿到5年租金20多万元。据测算,市民一次性套现的长线租金约相当于市价租金的八折左右。记者身边也有几位跃跃欲试的“包租婆”和“包租公”,他们手头近期都有房屋租约到期要重新放租,比较了一下银行的“存房”业务,认为值得考虑。

   
金融机构+运营商的新行业格局正在形成,改善长租公寓规模不经济的尴尬局面。长租公寓市场是一个货币化率低下的市场,即规模不经济,主要由租金回报率低、租期短、续约率低、融资成本高四个方面造成的。但建行存房贷业务的推出,拿房成本会降低,年化资金回报率将提升,而且租期的固定,能解决租期短的问题,随着投资回收期拉长,便能改善长租公寓规模不经济的格局,尤其是现阶段只有3-5年租约的分散式公寓。因此金融机构+运营商的新行业格局正在形成,推荐长租公寓标的世联行。

由银行信用背书以及专业营运机构经营,这种“存房”业务的确要比以往由一家小公司来管理运营几百套房屋出租要来得正规和可靠。但签署长租协议的时候,业主应该清楚了解,他们无法对承租人的背景进行甄别,长租协议一签,意味着3~10年之间房屋将无法转售,否则就要按照协议约定的方式退出,恐怕要赔偿违约金。但具体罚则如何,银行方面暂时未透露。

银行存房VS个人自行出租,两个选择摆在面前,有房一族会做怎样的选择?

专题文/图:

广州日报全媒体记者李凤荷

起底:建行存房“三不要”

去年底,建设银行在住房租赁领域动作频频,布局迅速。所谓“存房”业务,是指如果客户有闲置的、合适的出租房源,可以“存”到建行,建行将一次性支付全部租金给房东,由此获得房屋的租赁权。建行再将相关房源移交给碧桂园等知名房企经营运作,从事专业的住房租赁业务,建行由此获得运营收益。

根据建设银行广东省分行的介绍,广州市范围内的存房业务针对越秀、荔湾、天河、白云、海珠、黄埔、番禺的房屋,换言之,外围区域的南沙、增城、花都、从化房源排除在外。这也符合房屋出租市场的规律,城区范围内的房屋比较好租,空租期较短。由于收来的房源是作为长线出租来运营的,故此银行和运营机构对房屋的产权格外留意,重复按揭的房屋不会收。

此外,对于房源的面积,建设银行也做出具体规定——住宅建筑面积在30~144平方米,公寓建筑面积在60平方米以下。这意味着商业公寓也可以在银行进行存房。从存房规定的面积段来看,过小和过大的住宅都排除在外,所收的房源建筑面积段符合“刚需”以及改善型居住的需求,超大住宅在出租市场上成交较少。而对于商业公寓来说,60平方米以下的公寓较容易出租,无论是出租给公司办公还是具有居住功能,房屋租金都不会太高,客户较容易承受。

手续:办理存房五步骤

从存房办理的五个步骤来看,建行作为业务入口接受业主的申请,业主需要提供房产证或房屋网签等资料以做证明;第二步是上门实勘,银行委托专业运营公司上门实勘房源情况;第三步是出具财富管理方案,也就是一次性支付租金的情况;第四步是与专业运营公司签署长租权转让协议;第五步是领取收益,收取长租租金。

业主:“猪骨头”才会拿去存

丛女士在滨江东有一间电梯两房,她说仔细研究了银行存房的方案,认为值得考虑,尤其是银行融资、专业营运机构负责出租和维护,她觉得很放心。不过,她会根据房屋类型来判断自行出租还是银行存房。举例说,滨江东的电梯两房,出租多年来一直没有断租过,每年都会上调租金,与租客也相处愉快。她说,银行可以一次性把长期租金支付了,避免了空租期,但如果收益低于目前市价八折,她就不愿意存房了。她认为,对于一些好租的房源,业主是不愿意存到银行的,只有那些楼梯楼或者地段不太好的房屋,才会选择存到银行。对于租期,丛女士认为她最多愿意把房源长租5年之内,以防影响资金周转。

记者观察

存房收益约为市价8折

银行存房,业主拿到的一次性租金,折合月租单价到底相当于市价的多少折,这是市民最关心的问题。据记者多方了解,本文开头报道的那位存房到建行的市民,一次性拿了5年20多万元租金,折算下来每月的租金,约等于目前市值租金的八折。

记者咨询银行后发现,每个房源给出的评估价都不一样,而且业主选择3年或10年的租期,得到的结果也不一样。金融界人士分析认为,由于银行提前一次性支付长租的租金,这意味着要对未来收益做一个现金价值的估算,计算过程非常复杂。

对于业主来说,问题有两个:一个是租客的甄别,部分业主在出租时指定必须为不带孩子的家庭客,或者拒绝合租,但这种约定在存房里由于租赁权已转移到专业运营机构,限制条件或不能实现。第二个问题是退出机制,如果是个人自行出租,提前结束租期可以跟租客商量,适当赔偿一点押金就行。但存房由于业主已经一次性收取长租租金,中途退出时恐怕要受违约金的惩罚。但具体罚则如何,银行方面暂时未透露。

为了把脉目前市内房屋出租的租金高低、放租快慢的情况,记者在越秀中山六一带、海珠宝岗大道以及天河区体育中心一带采访了三位地产经纪。据他们透露,基本上房屋家电齐全、楼层适中的话,一周到一个月期间即可出租成功。

对于存房业务,广州中原企业传讯部何嘉丽表示,存房可以使业主一次性收取租金,同时减少因转租出现的空置期。但存房业务在锁定期内无法退出,也无法按照市场租赁价格调整租价,房屋的维护依旧需要业主负责,如遇到不可抗力等情况出现,房屋无法继续履行协定,责任归属、已收租金如何处理等问题,暂时仍无明确指引。业主如遇到急需变卖房屋套现等情况,也可能因房屋仍在锁定期而无法实现。这些都是业主需谨慎考虑的。

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